上海五大园区运营商业绩大PK：上海临港赢了？

Original 地新引力地新引力 2022-05-16

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文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

上海是国际化大都市，其地理位置、城市配套、产业基础及人才储备不仅在国内占据优势，在全世界也处于领先地位。尤其是新兴产业方面，更是具有明显的竞争优势。

今年，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》正式出台，上海又一次成为聚焦点。今天，克而瑞地新引力就和大家一起探讨上海五大重要的产业园区。

市北高新、外高桥、浦东金桥、张江高科发展符合预期，临港集团兑现承诺

2019 年上半年，外高桥、浦东金桥、张江高科主营业务毛利润同比实现增长，市北高新主营业务毛利润同比降低。

外高桥主营业务毛利润为 16.6 亿，增长势头明显。

由于外高桥未选择在 2019 年上半年报中公布「主营业务分行业情况」的相关数据。我们无法对外高桥主营业务增长的原因作出直接的判断，只能看出 2017 年上半年来自房地产转让收入的减少使外高桥的的主营业务收入走低。

2018 年上半年房地产转让收入恢复后主营业务收入反弹至略高于 2016 年上半年的水平。

结合外高桥按分部净利润的数据，我们可以看出：房地产分部净利润对外高桥总体净利润的影响很大。

由于外高桥 2019 年净利润较 2018 年净利润有明显增长，且增长的主要贡献来自房地产分部。我们判断 2019 年上半年外高桥主营业务的增长供献也应该来自于房地产板块。

考虑到房地产租赁的收入比较稳定，房地产转让收入的增加极有可能是导致 2019 年上半年外高桥主营业务收入增长的主要原因。

浦东金桥营业收入本期发生额较上年同期增加 5.49 亿元，增涨比例高达 62.45 %。同时，主营业务毛利润为 7.15 亿元，同比增长 20.17% ，增速不及主营业务收入。

利润增速不及营收原因是项目销售的毛利润远不及租赁等其他主营业务。虽然营收贡献较大，但是利润贡献相对较小，影响了浦东金桥整体主营毛利润的增速。

上图可以看出，浦东金桥房地产销售经历了四年的超高毛利润率后，在 2019 上半年回归正常。

2015 - 18 年的各上半年，房地产销售毛利润率如此之高是因为这四年同期的房地产销售的是早期项目，摊余成本较低。

我们认为很可能是早期几个项目的尾盘在这几年中清盘，故这四年房地产销售收入金额不高，但是毛利率超高。

对浦东金桥而言，近十年来房地产租赁与销售是其最主要的利润来源。租赁业务毛利润 10 年来一直稳定增长。每年的增幅基本在 5000 万元左右。而销售业务毛利润的起伏对较大。

过往浦东金桥主营业务毛利润基本保持在 5 - 6 亿元范围。今年上半年实现了 20% 的增长，主要就是受到了房地产销售业务收入大涨的影响，而增长部分主要来自于本期「碧云壹零」项目交房确认部分的销售收入。

市北高新主营业务毛利润为 0.10 亿，同比降低 0.02 亿。这主要是因为园区产业载体销售及住宅销售下降。

上海临港因大股东兑现借壳上市承诺，完成注资，主营业务毛利润较 2018 年同期未做调整数据有大幅提升。

但实际与调整后数据相比略有降低（图中显示数据为未调整数据）。上海临港自上市以来，总体资产持续增多，因此主营业务毛利润也水涨船高。

浦东金桥、外高桥的净利润也保持上升趋势。本期净利润分别为 4.43 亿元和 7.19 亿元，增长率分别为 10.84% 和 31.72% 。

张江高科在主营业务收入上涨的情况下，因公司下属合营企业持有的微创医疗股票市值下降，导致投资收益有所减少，净利润较 2018 年同期下降 0.83 亿元，增长率为 -23.29% 。

2019 年上半年是相对平稳的半年。

张江高科、浦东金桥、外高桥的主营业务保持了稳定增长的势头，市北高新延续了近年来主营业务业绩的下滑趋势。

上海临港较为特殊。作为上海国资控股的产业地产商，临港集团旗下的「当红炸子鸡」，近年来在规模上增速较快。但其资产运营能力如何暂时还未充分体现。

部分财务数据有所波动，但符合正常经营规律

从流动负债和流动资产的维度来看，上海临港因为注资造成同比期末流动负债与流动资产有明显增加。张江高科、浦东金桥、市北高新则保持了相对稳定的期末流动负债与流动资产规模。

外高桥 2019 上半年期末流动负债出现反弹，由 2018 年 61.12 亿元的低点回升至 122.91 亿元，更为接近近五年来的平均水平。

同时，外高桥同期的流动资产有一定程度下降，期末流动资产为 146.78 亿元，比 2018 年上半年期末减少了 27.3 亿元。

此外，2019 上半年期末浦东金桥是五家企业中唯一一个流动资产略小于流动负债外的。

从五家企业的流动比率可以看出，张江高科、上海临港短期偿债压力较小。

外高桥和浦东金桥虽然流动比率较低，但并没有出现严重资不抵债的情况，而市北高新的流动比率较高。这可能和暂时还未能有效利用新增流动资产有关。

由于存货普遍较多，5 家企业的速动比率较低。但除临港外总体呈上升趋势，表明各家企业的短期偿债能力、风险防范能力在加强。

从经营性净现金流来看，除了外高桥出现反弹，临港出现大幅下滑外，其余三家企业并未出现大的变化。

市北高新近年来经营活动产生的现金流量净额为负的原因是经营活动现金流入较少，无法覆盖购买商品、接受劳务支付的现金的支出。

浦东金桥 2018 、2019 年上半年营活动产生的现金流量净额分别为 -6.34 与 -6.87 亿元，主要原因和在购买商品、接受劳务支付的现金方面支出较多有关。

上海临港近年来在购买商品、接受劳务支付的现金方面支出较多。

以 2019 年上半年为例，该栏目支出高达 33.35 亿元，比去年同期高出 9.66 亿元。相比之下，2019 年上半年经营活动现金流入小计仅为 18.09 亿元。

上海临港现阶段处于快速扩张期，因此在经营上的投入较大，导致经营性现金流为负。

外高桥经营活动产生的现金流量净额出现反弹的主要为财务公司买入返售金融资金到期收回形成了经营活动顺差，至于形成「 W 」型的走势。这和外高桥收到森兰名轩（二期）A - 12 项目预售房款约 8.05 亿元有关。

上海临港的未来更加可期

总体来看，张江高科、浦东金桥、外高桥、市北高新 4 家企业上半年的业绩表现处于正常的预期范围内，期内也没有出现大的新闻或发展动向。

临港集团作为上海市国资委旗下唯一的园区开发公司。其上市主体上海临港自 15 年借壳上市以来一直处于扩张状态。今年上半年，漕河泾园区等资产的注入，给上海临港又打了一针强心剂。

无论是从上海临港的战略定位，还是它现在的规模来看，上海临港将是上海 5 家上市国资控股园区开发运营企业中前途最光明的一个。

大股东兑现承诺无疑是上海临港上半年最大的新闻和看点。

表面来看，完成注资后的上海临港在净资产与总资产上并没有与其它四家拉开差距。但是从上升势头来看，上海临港甩开其它四家是迟早的事情。

为什么这么说？这与上海临港借壳上市之初，大股东临港集团做出的承诺有关。

临港集团 2015 年重组上市时，由于集团部分下属园区开发业务的资产暂不符合上市条件，因而未能注入到上海临港。借壳完成后，上海临港同临港集团其他下属公司在园区开发运营方面存在潜在的同业竞争。

因此，在 2015 年 8 月 19 日披露的《重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（修订稿）》中，临港集团做出承诺：

若临港集团、临港资管及下属企业未来从任何第三方获得的任何涉及产业园区二级开发的商业机会，与上市公司从事的业务存在竞争或潜在竞争的，则临港集团、临港资管及下属企业将立即通知上市公司，在征得第三方允诺后，尽力将该商业机会让予上市公司。

除上述内容外，临港集团还承诺：

临港集团下属漕河泾园区、浦江园区虽然与临港投资下属园区位置不同，但其除承担政府职能及一级土地开发业务外，仍存在部分二级土地开发业务。

临港集团承诺五年内，在将漕河泾园区代政府行使职能的非市场化业务以及浦江园区涉及土地一级开发业务进行剥离后，将相关子公司的股权按照经审计/评估的公允价值转让予临港投资和/或其下属子公司。

对于目前已处于筹建阶段的从事产业地产开发的相关子公司（包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园区），临港集团承诺三年内在其开展实际经营、取得土地资源、剥离一级土地开发业务并实现盈利后将相关子公司的股权按照经审计/评估的公允价值转让予临港投资和/或其下属子公司。

为什么会特别提到漕河泾园区与浦江园区？因为在所有承诺注入的资产中，漕河泾园区与浦江园区是其中最有价值的。浦江园区的特点是土储多。

在 2016 年注入上海临港，为上市公司提供了 22.34 万平方米的土地储备。而 2019 年上半年注入的漕河泾园区是上海最老牌的产业园区之一。

漕河泾开发区是所有国家级经济技术开发区和高新技术产业开发区中经济总量大、区域经济贡献度最高、高新技术产业最为密集的开发区之一，也是国家级经开区和高新区中发展速度较快、技术含量较高、经济效益较好的开发区之一。资产优质，成长性佳。

2018 年末，上海临港的净资产与总资产分别为 68.1 亿与 155.1 亿。仅仅过了半年，这两个数字就分别上升到了 83.2 亿和 298.5 亿。资产规模成长速度不可谓不快。

根据 2019 年 5 月 10 日《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（修订稿）》披露的信息，交易涉及上海临港向上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司发行股份及支付现金购买其持有的合资公司 65% 股权、高科技园公司 100% 股权及科技绿洲公司 10% 的股权；向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资发行股份购买其持有的南桥公司 45% 股权、双创公司 15% 股权及华万公司 55% 股权。

其中，南桥公司 45% 股权、双创公司 15% 股权及华万公司 55% 股权分别涉及上海临港旗下的南桥园区、浦江园区和南桥欣创园；合资公司、高科技园公司、科技绿洲公司主要从事漕河泾开发区的开发、建设、经营和管理，包括园区开发及提供物业载体租售。

其中合资公司主要负责漕河泾园区中区的上述工作，高科技园公司主要负责漕河泾园区西区的上述工作。科技绿洲公司作为高科技园公司的控股子公司，主要负责漕河泾园区西区科技绿洲一期、二期项目的开发、建设、运营和管理。

临港集团是否会持续注资上海临港呢？答案几乎是肯定的。依据依然是临港集团关于解决上市公司与临港集团之间同业竞争的承诺。

根据承诺，临港集团会持续将趋向成熟的园区二级开发优质资产注入到上海临港中。

自上市以来，临港集团已经向上海临港注入了浦江园区、金山园区、嘉定园区、漕河泾园区等多个优质的园区资产，并且在 2019 年 5 月 10 日披露的《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（修订稿）》明确列出了未来 3 - 5 年内会将会注入的资产：

其中，上表中第 4 - 9 项为 2015 年 6 月 25 日出具《关于避免同业竞争的承诺函》后新增的园区。可见，临港集团在尽职履行承诺义务。

上海曾出台政策，规定上海市工业用地总量增长为零。上海增量工业用地未来必将越来越稀缺。但是，临港集团的地盘遍布上海。因此，上海临港在很长一段时间内无须为土储而担心。

临港集团频繁注资上海临港，除了借助上市主体融资外，更另有深意。

这与「响应深化国企改革号召，全面推进核心业务资产证券化」的政策背景有关。2013 - 2015 年，中央和上海市政府分别出台了《关于深化国有企业改革的指导意见》、《国务院关于国有企业发展混合所有制经济的意见》、《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》、《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见（试行）》等若干文件。

文件中明确了上海市国资改革的主要目标，即经过 3 - 5 年的推进，基本完成国有企业公司制改革。除国家政策明确必须保持国有独资的之外，其余实现股权多元化。

而之所以将漕河泾园区许诺给上海临港，又与「上海加快建设具有全球影响力的科技创新中心」有关。

漕河泾开发区作为上海建设全球科创中心的重要承载区，如果将其核心资产置入上市公司内，则可以通过资本市场进一步集聚资金、科技、创新、产业和服务资源，凸显体制机制优势，加快区域建设和发展，为上海建设全球科创中心作出贡献。

至此，上海临港已经拥有松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区（洋山）陆域部分、浦江园区、金山园区、嘉定园区和漕河泾园区等大量的二级土地开发和运营资产。

战略站位之高，园区覆盖面之广，在上海国资背景的产业园区运营企业中无人能出其右。尤其是漕河泾园区的重磅加入，使上海临港在净资产、总资产、营业收入、净利润等各方面都实现了质的飞跃。

可以说，2019 年上半年，上海临港完成了登基加冕，开始在资产体量上体现自己的优势。

虽然，目前临港片区及其它一些片区的开发还掌握在临港集团及其麾下其它的子公司手中，上海临港目前并没有直接享受到上海自贸区临港片区成立的政策红利。

但在临港集团「慷慨」的注资承诺下，享受临港自贸区的政策红利是早晚的事。政策加持加上集团公司的保驾护航，上海临港的未来更加值得期待。

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